경매 실시

경매 실시

경매기록의 교부 및 경매명령

강제집행은 민소법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시함(민소법 492조).

집행법원의 법원사무관등은 집행관으로 하여금 경매를 실시할 수 있도록 경매기일 전에 경매명령이 가철된 경매기록을 집행관에게 교부함.

경매기일의 개시

개시선언

집행관은 경매기일공고에 기재된 일시와 장소에서 경매기일을 열어야 함.

기록의 열람

집행관은 경매기일에 경매기록을 각인(출석한 이해관계인과 매수희망자)에게 열람할 기회를 주어야 함(민소법 624조 참조)

특별매각조건의 고지

집행관은 특별매각조건이 있으면 매수신청의 최고전에 그 내용을 명확하게 고지하여야 함.

매수신청

매수신청의 최고(민소법 624조, 송민 84-12 5항나호)

집행관은 경매기일에 개정후 경매에 참여한 자로 하여금 집행기록을 열람하게 하고 사건번호의 순서에 따라 사건번호, 사건명, 채권자, 채무자, 소유자, 경매목적물의 개요 및 최저경매가격을 호창하고, 특별한 매각조건 이 있는 때에는 이를 고지하고 매수가격신고를 최고하여야 함.

경매장소의 질서유지(민소법 619조의2, 539조의2)3)

매수신청인의 자격

권리능력, 행위능력이 필요함 - 주민등록증 기타 신분을 증명하는 서면에 의한 확인(법인 포함)
경매목적물이 일정한 자격을 가진 자만이 취득할 수 있는 때에는 그 자격이 있어야 함

법정대리인, 임의대리인에 의한 매수신청도 가능함.

공동매수신청 - (공유 또는 합유에 의한) 각자 지분의 표시가 없으면 평등한 비율로 취득하는 것으로 취급됨.

집행절차상 특별한 지위에 있는 자는 매수신청이 제한됨

매수신청의 방법

집행관은 위 매수신청의 최고를 한 후, 1시간이 경과되면 사건번호순서에 따라 사건번호등을 호창한 후 “매수신청을 할 사람은 앞으로 나오시오.”라고 말한 뒤 매수신청을 하게 함(송민 84-12 8항가호)

매수신청은 경매기일에 구술로 집달관에게 하며, 집행관은 그 신고한 매수가격을 3회 호창함(송민 84-12 9항가호)

매수신청의 보증 - 매수보증금(민소법 625조)

매수신청인이 보증으로 매수가격의 10분의 1에 해당한 현금이나 법원이 인정한 유가증권을 즉시 집행관에게 보관하게 하지 아니하면 매수를 허가하지 못함.

보증비율이 위와 달리 정해지면 그에 상응한 보증을 제공하게 해야 함(송민 84-12 9항나호)

매수신청의 효력(민소법 626조)

적법한 매수신청이 있은 때는 집행관은 매수를 허가하며, 매수신청이 부적합하거나 무효인때 또는 매수신청의 보증을 제공하지 아니한 때에는 집행관은 매수를 허가하지 아니하고 이를 무시하고 절차진행함.

매수허가된 각 매수신고인은 다시 고가의 매수허가가 있을 때까지 그 신고가격에 구속받음(민소법 645조 참조).

매수가격의 신고후에 천재·지변 기타 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 인하여 부동산이 훼손된 때에는 최고가 매수인은 경락불허가신청을, 경락인은 대금을 납부할 때까지 경락허가결정의 취소신청을 할 수 있음(민소법 639조1항)

차순위매수신청(민소법 626의2조) - 차순위매수신고

최고가매수신고인 이외의 매수신고인은 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증을 공제한 금액을 넘을 때에는 경매의 종결시까지 집행관에게 최고가매수신고인이 대금지급기일에 그 의무를 이행하지 아니하는 경우에 자기의 매수신고에 대하여 경락을 허가하여 달라는 취지의 신고를 할 수 있음.

종결시기 - 경매는 매수가격의 신고를 최고한 후 만1시간이 경과하지 아니하면 종결하지 못함.

경매종결의 방식 - 종결고지

집행관은 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 호창하고 차순위매수신고를 최고한 후 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정하여 그 성명과 가격을 호창하고 경매의 종결을 고지함(민소법 626조2항, 627조1항, 송민 84-12 11항나호).

동일한 가격을 신고한 자가 2인 이상 있는 경우에는 먼저 신고한 자를 최고가매수신고인으로 정할 것이며, 그 신고가 동시일 경우에는 추첨의 방법으로 정할 수 있음.

매수신청은 있었으나 경매할 부동산이 다수이기 때문에 그 경매기일에 경매를 할 수 없었을 경우에는, 집행관은 경매의 종결을 고지하지 않고 일시 경매를 중지하고 집행법원에 그 사유를 보고하여 속행기일을 지정하여야 하며, 자기의 판단하에 경매를 익일로 속행할 수는 없음.

차순위결정방법(차순위매수신고를 한 자가 2인이상인 때)

신고한 매수가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하고 신고한 매수가격이 같은 때에는 추첨에 의함.

공유자의 우선매수(민소법 650조, 625조)

공유물지분의 강제경매에 있어서 채무자가 아닌 다른 공유자는 채무자의 지분에 관하여 우선매수권이 있음.

경매기일 종결전까지 매수보증금을 제공하고 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 매수신고하는 경우, 법원은 최고가매수신고에 불구하고 그 공유자에게 경락을 허가해야 함.

다른 매수신고인의 면책과 보증금반환

최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인은 위 경매종결고지에 의해 매수책임을 면하고 즉시 보증금의 반환청구 할 수 있음(민소법 627조3항).

차순위매수신고인은 경락인이 대금을 지급함으로써 매수의 책임을 면하고 즉시 보증금의 반환을 청구할 수 있음 (민소법 654조3항).

매수신청의 보증으로 보관한 금전이나 유가증권을 반환한 때에는 집행관은 영수증을 받아 조서에 첨부해야 함(민소법 628조3항).

집행관은 경매조서와 매수의 보증으로 보관한 금전이나 유가증권으로 반환하지 아니한 것은 3일 내에 법원사무관 등에게 인도하여야 함(민소법 629조).

최고가매수신고인 등의 가주소신고

최고가매수신고인은 법원소재지에 주거와 사무소가 없는 때에는 그 소재지에 가주소를 선정하여 법원에 신고해야 하고, 이를 해태하면 그에게 송달할 서류는 그의 주소, 거소, 영업소 또는 사무소에 등기우편으로 발송하며 그 발송시에 송달한 것으로 봄(민소법 630조1항, 171조2항, 174조).

집행관이 경매조서를 집행법원의 담임사무관등에게 인도하기 전까지는 집행관에게 가주소를 신고할 수 있으며,구술로도 가능하고, 집행관은 조서에 기재하여야 함.

경매조서의 작성 및 인도 등

집행관이 경매를 실시할 때에는 각 경매기일마다 경매조서를 작성해야 하고, 각 경매기일을 일괄하여 하나의 조서로 작성하여서는 아니됨(민소법 500조1항1)

경매조서의 기재사항( 628조1항2)

이해관계인의 기명날인 - 최고가매수신고인, 차순위매수신고인과 출석한 이해관계인.
보증금영수증의 첨부
경매조서와 금전의 인도

경매수수료의 지급

경락허가의 경우 및 매수신청이 없거나 경락이 불허가된 경우에 법원은 집행관에게 소정의 수수료를 지급함.

신경매(민소법 631조)

의 의

경매를 실시하였으나 경락인이 결정되지 않았기 때문에 다시 기일을 지정하여 실시하는 경매

신경매를 실시하여야 할 경우

경매기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는 경우(민소법 631조)

경락기일에 법원이 최고가매수신고인에 대하여 경락을 허가할 수 없는 사유가 있어 경락을 불허하거나 경락허가결정이 항고심에서 취소된 경우 (민소법 637조)

매수가격의 신고후에 천재지변 기타 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 인하여 부동산이 훼손되어 최고가매수인,또는 경락인의 신청에 의하여 경락불허가결정을 하거나 경락허가 결정을 취소한 경우(민소법 639조)

허가할 매수가격의 신고가 없는 경우의 신경매(민소법 631조)

법원은 최저경매가격을 상당히 저감하고 신경매기일(공고일부터 7일이후2))을 정해야 함. (그 기일에 허가할 매수가격신고가 없는 때도 같음.)

경락불허가를 한 경우의 신경매(민소법 637조)

집행법원이 경락기일에 민소법 633조 소정의 경락허가에 대한 이의사유가 있음을 이유로 이해관계인의 이의신청 또는 직권으로 경락불허가결정을 한 경우에 그 사유가 종국적으로 경매를 불허하거나 일시정지하여야 할 사유가 아니고 다시 경매를 허용할 수 있을 때에는 직권으로 신경매기일을 정해야 함.

경매의 일시적정지사유가 있어서 경락이 경락이 불허된 경우에는 그 사유가 해소되어야 신경매기일을 정할 수 있음.

신경매기일은 공고일로부터 7일 이후로 정함.

부동산에 훼손되어 경락불허가 등을 한 경우의 신경매(민소법 639조)

이에 따라 법원이 경락불허가결정을 하거나 경락허가결정을 취소한 경우에는, 다시 감정인으로 하여금 평가를 하게 하여 최저경매가격결정부터 새로 한 후 신경매기일을 지정해야 함(민소법 646조).

입찰(민소법 663조)

입찰의 의의

각 매수신청인이 서면(입찰표)으로 매수가격을 신청하여 그중 최고가격을 신청한 사람을 매수인(낙찰인)으로 정하는 방법임.

법원은 경매기일의 공고전에 직권 또는 이해관계인의 신청에 의하여 경매에 갈음하여 입찰을 명할 수 있음.

이해관계인은 입찰매각으로 할 것을 신청할 수 있으나, 법원이 이에 구속되는 것은 아님.

이해관계인으로부터 입찰명령신청서가 제출되면 문서건명부에 등재하여 접수하고 이를 시간적접수순서에 따라 경매신청사건기록에 가철하며 인지는 첩부를 요하지 아니함

경매기일의 지정,공고,진행에 관한 규정들이 입찰기일의 지정,공고,진행 등에 준용됨