주택임대차 기간

주택임대차계약기간의 2년 보장  

주택임대차의 기간은 당사자간에 자유로이 정할 수 있으나 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다(법 제4조 제1항).

임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간 이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(법 제6조 제1항).

다만, 임대차 기간을 2년으로 정하여 임차인을 보호하려는 것은 임차인 자신의 의무를 다하지 않았을 때에도 무조건 보호해 준다는 취지는 아니므로 임차인이 2기의 차임을 연체 하거나 기타 의무를 현저히 위반한 때에는 보호받지 못한다.

묵시적으로 계약이 갱신된 경우의 임대차 기간

주택임대차보호법 제6조 제1항은 "임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱 신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

이 경우에 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다. 임차인이 기간만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때도 또한 같다"라고 규정하고 있고, 같은 법 제6조 제2항은 "제1항의 경우 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다"라고 규정하고 있으며, 같은 법 제4조 제1항은 "기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"라고 규정하고 있다.

위와 같이 주책임대차보호법 제6조 제1항 단서는 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 간주하고, 동법 제4조 제1항은 기간의 정함이 없는 주택임대차는 그 기간을 2년으로 간주하도록 규정되어 있으므로, 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 존속기간은 2년으로 보아야 할 것임(대법원 1992.1.17. 91다25017).

임차인은 약정한 기간이 1년이면 1년을 주장할 수 있음

그러나 임차인이 임대인과 합의하여 2년 미만의 기간을 정하여 임대차 약정을 한 경우 임차인이 그 약 정기일에 임대차가 종료하였음을 주장하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다.

임대인과 임차인이 2년 미만의 임대차를 약정한 경우 임대인은 그 약정의 유효함을 주장할 수 없지만 임차인은 이를 주장할 수 있기 때문이다.

주택임대차보호법의 개정 전에는 주택임대차보호법은 임차인의 주거안정을 보호하기 위한 것이므로 임차인이 원하는 경우에는 2년 미만의 임대차 약정을 유효한 것으로 주장할 수 있다고 판례(대법원 1995.5.26. 95다13258)상 인정해 왔으며, 개정 후에는 같은 법 제4조 제1항에서 "기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."라고 규정함으로써 이를 명문으로 인정하고 있다.