임차인의 순위에 의한 우선변제권

우선변제의 요건

구법률에서는 임차인의 입주시보다 후에 설정된 담보물권등이 임차인보다 우선변제를 받는 일이 있어임차인의 보호에 미흡하였었는데, 1989. 12. 30. 개정된 주택임대차보호법에서는 임차인에게 대항력을 인정하는데 그치지 않고 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 순위에 의한 우선변제권을 인정하였다.

즉, 주택의 임차인은 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추었을 때, 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있을 뿐이므로 임차인이 인도, 주민등록 및 계약서상의 확정일자를 갖추기 전에 설정된 담보물권보다는 우선하지 못한다.

확정일자란 ?

임대차계약증서상의 확정일자란 공증인 또는 법원서기가 그 날짜 현재에 임대차계약서가 존재하고 있다는 것을 증명하기 위하여 확정일자부의 번호를 써넣거나 일자인을 찍는 것을 말하며, 확정일자인을받기 위하여는 임대인의 동의가 필요없다.

임대차계약서의 확정일자는 법원 또는 공증인에게 일정액의 수수료(통상1,000원)를 납부하면 법원서기, 공증인으로 부터 즉시 받을 수 있으며, 이때 다른권리자와의 우선순위를 결정하는 것은 임대차계약 체결일이 아니라 확정일자를 받는날이므로 임차인은 임대차계약체결후 가능한 빠른 시일내에 확정일자를 받는 것이 자신의 권리보호를 위해 필요하다. 순위에 의한 우선변제권이 인정되는 보증금은 그 금액의 범위에 제한이 없으므로 다액의 보증금의 경우에도 그 적용이 있다.

다만, 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못하며 우선변제가 인정되더라도 임차인은 임차주택 을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없다.