주택임차권의 대항력  

대항력이란

주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.  제3자에 대하여 효력이 생긴다 함은 임대인 이외의 자에 대하여도 세든사람은 그 주택의 임대차관계를 주장할 수 있다는 의미이며, 이것은 결국 임대차기간중 임대주택의 소유자가 변경되는 경우에도 임대인의 지위가 신소유자에게 포괄적으로 승계됨으로써 임차인은 계약기간동안(보증금을 준 경우에는 그보증금을 반환받을 때까지)그집에서 쫓겨나지 않고 생활 할 수 있다는 것이다.

그러나 주의할 일은 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류, 압류 등기, 가등기 등이 행하여졌고 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하 여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신소유권자에 대하여 대항할 수 없다. 따라서 타인의 주택을 임대차하고자 할 때에는 최소한 등기부를 열람하여 저당권설정이나 가등기 여부등을 확인할 필요가 있다.

임차인의 배우자만 주민등록전입된 경우 대항력

주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에도 그 익일(다음날)부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다"라고 규정하고 있으므로, 대항력의 요건인 인도와 주민등록을 모두 갖추었다면 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 대항력이 발생한다. 대항요건인 주민등록에 관하여 판례는 "주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다"라고 하였다(대법원 1996.1.26. 95다30338).

따라서 임차인이 임차한 주택에 실제로 입주를 하였고, 임차인 가족인 처의 주민등록을 마친 경우에는 설사 임차인의 주민등록을 마치지 않았다 하더라도 이미 대항요건상의 주민등록을 경료한 것이므로 처의 주민등록 전입신고를 기준으로 대항력의 발생시기를 판단하게 된다.

공무원의 착오 혹은 실수로 주민등록의 기재가 잘못된 경우의 대항력

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거 래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이고, 단독주택의 경우에는 지번까지를, 공동주택의 경우에는 명칭과 동·호수를 특정하여 기재할 것을 주민등록법시행령 제5조 제5항에서 규정하고 있고, 판례(대법원 1996.3.12. 95다46104)도 공동주택의 임대차에 있어서의 전입신고는 동·호수의 특정을 요구하고 있다.

주민등록의 잘못기재와 관련한 유사 판례는 "임차인이 전입신고를 올바르게(즉 임차건물 소재지 지번으로) 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로 설사 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재되었다 하여 그 대항력에 영향을 끼칠 수는 없다."라고 하였다(1991.8.13. 91다18118).  

연립주택의 층·호수를 잘못 기재된 주민등록의 공시력

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 "임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록 을 마친 때에도 그 익일(다음 날)부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다"라고 규정하고 있다.

이 경우 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는효력이 있는가의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 인정된다.
관련 판례에서는 "신축중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이 주민등록이전시 잘못된 현관문의 표시대로 1층 201호라고 전입신고를 마쳤는데, 준공후 그 주택이 공부상 1층 101호로 등재된 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 없다"라고 하였다(대법원 1995.8.11. 95다177).

관련판례