주택임대차보호법의 보호내용
주택임차권의 대항력
주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도 즉 입주와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
제3자에 대하여 효력이 생긴다 함은 임대인 이외의 자에 대하여도 세든사람은 그 주택의 임대차관계를 주장할 수 있다는 의미이며 이것은 결국 임대차기간중 임대주택의 소유자가 변경되는 경우에도 임대인의 지위가 신소유자에게 포괄적으로 승계됨으로써 임차인은 계약 기간동안(보증금을 준 경우에는 그 보증금을 반환받을 때까지)그집에서 쫓겨나지 않고 생활 할 수 있다는 것이다.
그러나 주의할 일은 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류, 압류등기, 가등기 등이 행하여졌고 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하 여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신소유권자에 대하여 대항할 수 없다.
따라서 타인의 주택을 임대차하고자 할 때에는 최소한 등기부를 열람하여 저당권설정이나 가등기 여부등을 확인하여야 한다.
임차주택양수인의 임대인지위 승계
"임차주택의 양수인”이라 함은 매매, 교환 등 법률행위에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자는 물론 상속, 공용징수, 판결, 경매 등 법률의 규정에 의하여 임차주택의 소유권 을 취득한 자를 말한다.
그러나 여기서 주의하여야 할 점은 임차주택의 양수인이라고 하여 모두 임대인의 지위를 계승하는 것은 아니라는 점이다.
즉, 앞에서도 설명한 바와 같이 임차 권보다 선순위인 저당권 또는 가등기 등에 기하여(경매 또는 본등기의 이행방법으로)소유권 을 취득한 사람은 그 임차주택의 양수인인 것만은 틀림없으나 임차인은 그들에 대하여 임차 권을 주장할 수 없으므로 이들은 “임차주택의 양수인”에 포함시켜서는 아니된다.
임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다는 것은 종전 임대차계약서에서 정하여진 권리와 의무를 모두 이어받는 것으로 임차주택의 소유권변동후에 발생할 차임청구권이 양수 인에게 이전하는 것은 당연하지만 그전에 이미 발생하였으나 아직 지급되지 아니한 차임청 구권은 종전 임대인에게 이미 구체적으로 발생하였던 채권이므로 양수인에게 당연히 계승되 는 것은 아니라고 보아야 할 것이다.
또한 보증금 또는 전세금반환채무는 임차주택의 반환 채무와 동시이행관계에 있으므로 당연히 새로운 양수인이 부담하여야 한다.
임차인의 순위에 의한 우선변제권
구법률에서는 임차인의 입주시보다 후에 설정된 담보물권등이 임차인보다 우선변제를 받는 일이 있어 임차인의 보호에 미흡하였었는데, 1989. 12. 30. 개정된 주택임대차보호법에서 는 임차인에게 대항력을 인정하는데 그치지 않고 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 순위에 의 한 우선변제권을 인정하였다.
즉, 주택의 임차인은 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖추었을 때, 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있을 뿐이므로 임차 인이 인도, 주민등록 및 계약서상의 확정일자를 갖추기 전에 설정된 담보물권보다는 우선하 지 못한다.
임대차계약증서상의 확정일자란 공증인 또는 법원서기가 그 날짜 현재에 임대차계약서가 존재하고 있다는 것을 증명하기 위하여 확정일자부의 번호를 써넣거나 일자인을 찍는 것을 말하며,확정일자인을 받기 위하여는 임대인의 동의가 필요없다.
임대차계약서의 확정일자는 법원 또는 공증인에게 일정액의 수수료(통상1,000원)를 납부 하면 법원서기, 공증인으로 부터 즉시 받을 수 있으며, 이때 다른권리자와의 우선순위를 결 정하는 것은 임대차계약체결일이 아니라 확정일자를 받는날이므로 임차인은 임대차계약체결 후 가능한 빠른 시일내에 확정일자를 받는 것이 자신의 권리보호를 위해 필요하다.
순위에 의한 우선변제권이 인정되는 보증금은 그 금액의 범위에 제한이 없으므로 다액의 보증금의 경우에도 그 적용이 있다.
다만, 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못하며 우선변제가 인정되더라도 임차인은 임차주택 을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없다.
주택임대차계약기간의 2년 보장
주택임대차의 기간은 당사자간에 자유로이 정할 수 있으나 기간의 정함이 없거나 기간 을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다(법 제4조 제1항).
임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간 이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(법 제6조 제1항).
다만, 임대차 기간을 2년으로 정하여 임차인을 보호하려는 것은 임차인 자신의 의무를 다하지 않았을 때에도 무조건 보호해 준다는 취지는 아니므로 임차인이 2기의 차임을 연체 하거나 기타 의무를 현저히 위반한 때에는 보호받지 못한다.
임대인의 차임증액청구권 제한
민법상 임대차계약의 당사자는 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니할 때에는 증액이나 감액을 상대방에게 청구할 수 있다.
그러나 주택임대차보호법은 위와같은 차임증감청구권을 인정하되 임대인의 증액청구권만을 일방적으로 제한하여 임차인을 보호하고 있다.
즉 차임의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 하였고 설사 1년 후 올리는 경우에도 기존차임의 5%를 초과할 수 없도록 하고 있다.
일정한 범위의 보증금 최우선변제권
대통령령 제17360호 주택임대차보호법시행령중개정령(2001.9.15시행)
1. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 : 1천600만원
2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1천400만원
3. 그밖의 지역
: 1천200만원
제4조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금이
다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.
1. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 : 4천만원
2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천500만원
3. 그밖의 지역
: 3천만원
다른 담보물권자보다 우선변제를 받을 수 있다는 것은 당해 임차주택소유자에 대한 일반 채권자는 물론 그 주택위에 선순위저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자(임차인보다 선순위 로 등기되어 있어도 물론이다)보다도 우선하여 당해주택(대지포함)가액의 2분의 1 범위내에 서 보증금의 반환을 받을 수 있다는 것이다.
즉 일정한 범위의 임차인은 일정한 범위의 보증금에 대하여 최우 선변제권을 갖게 되지만 그 전액에 대하여 최우선변제권이 인정되는 것이 아니므로 그 전액 에 대한 우선변제권을 인정받기 위하여는 임대차계약서에 확정일자인을 받아 두어야만 한다.
임차권의 승계
임차인과 사실상의 혼인관계에 있는 자는 민법상 재산상속권이 없으므로 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에는 민법 제1058조의 규정에 따라 당해 주택임차권 및 보증금 등 반환청구권은 국가에 귀속되고 상속권자가 있는 경우에는 그 상속권자가 주택임차권 및 보증금 등 반환청구권을 상속하게 된다.
따라서 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 사망 으로 인하여 그 임차주택에서 쫓겨나는 신세가 되고 만다.
이러한 불합리를 제거하고 임차인과 사실상의 혼인관계에 있는 자의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에는 임차권은 그 주택에서 임차인과 함께 살고 있던 사실상의 혼인관계에 있는 자에게 승계되도록 하고, 한편으로 상속권자가 있는 경우에도 그 상속권자가 임차인과 함께 살고있지 않을 때에는 임차권은 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 비동거자인 상속권자중 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계토록 하고 있다 (법 제9조).
“사실상의 혼인관계에 있는 자”라 함은 혼인예식 등 실체상의 혼인절차는 밟았으나
다만 민법 및 호적법에서 정하는 혼인신고 절차만을 밟지 아니한 부부관계에 있는 자를 의미 한다.