소유권이전등기 절차

부동산 매매시 취득서류

매매로 주택을 취득할 경우 매수인은 잔금 지급시에 매도인으로부터 소유권이전등기에 필요서류를 교부

받게  된다.  [등기권리증,  매도용 인감증명서 1통,  양도신고확인서 1통,  주민등록등본 1통,  매매계약서 원본과 사본 각 1통]

① 매도용 인감증명서 

유효기간이 지나면 소유권이전등기 신청에  사용 할  수 없다.[매매용도로 효력이 있는 기간이 발행일로부터 6개월임]  

② 양도신고확인서 

매도인이 세무서에 거래 내용을 신고하면 발급해주는 것으로 소유권이전등기 신청을   할 때 반드시 제출해야 하는 서류이다.

③ 기타 준비 서류 

부동산 매수인은 본인의 주민등록등본 1통, 검인계약서 2통, 등록세 영수필 확인서, 통지 서 각 1통, 제1종국민주택채권매입필증 1통, 토지대장 1통, 건축물관리대장(가옥대장) 1통을 준비하여야 한다.  법무사를 통해 등기를 하는 경우에 매수인은 추가로 주민등록등본 2통을 더 준비하고 등록세, 인지세,  국민주택채권 매입금액 및 수수료를 법무사에게 교부 및 지급하여야 한다.

소유권이전등기 절차 

부동산 매매절차 flow 

① 매매계약서를 관할시·군·구지적과에서 검인 

매매계약서는 부동산 소재지 관할 시·군·구 지적과에서 검인을 받는다. 검인 신청시에는 계약서 원본 2통과 사본 2통을 제출한다. 시·군·구청에서는 계약서 원본을 검인해 신청인에게 교부하고 나머지 사본 2통은 보관용과 송부용으로 사용

② 검인계약서에 인지 첨부

부동산에 관한 권리가 발생하거나 변경 또는 소멸되는 때에는 그 증서에 대해 인지세를 납부해야 한다.

검인계약서에 대해서도 인지세를 내고 인지를 첨부해야 한다. 인지는 우체국에서 부동산 매입 금액에 따라 산다. 부동산 매입 금액이 500만 원 이하인 경우에는 비과세되며, 과세금액은 1만 원에서 35만 원까지 8단계로 구분된다.  

③ 등록세납부 및 영수필확인서와 통지서 수령

시·군·구에서 매매계약서에 검인을 받은 직후 부과과에서 취득세·등록세 고지서를 발부받는다.

등록세를 납부하면 납부영수증과 영수필 확인서 1통, 통지서 1통을 받게 되는데 영수필 확인서와 통지서는 부동산등기 신청시 첨부해야 한다. 

매매로 인한 소유권이전등기시 등록세는 과세표준의 3%이다. 개인간의 거래일 경우에는 검인계약서상의 신고가액을 과세표준으로 한다. 

④1종 국민주택채권 매입(주택은행)

부동산 소유권이전등기시 해당 부동산의 과세표준액이 일정금액 이상일 경우에는 주택은행에서 제1종 국민주택채권을 사야 한다.

주택인 경우에는 과세표준액이 500만 원 이상일 때 일정 비율에 해당하는 금액의 채권을 매입해야 한다. 해당 과세표준액이 500만 원 미만이면 국민주택채권을 매입할 필요가 없다.토지의 과세표준은 개별공시지가에 일정 비율을 곱하여 산출한 금액이 사용된다.

해당 주택의 개별공시지가는 토지대장에 기재돼 있다. 건물의 과세표준 계산식은 '신축건물 기준가액 15만 5,000원(99년) × 구조지수 × 지붕지수 × 용도지수 × 지역지수 × 경과년수별 잔가율 × 면적(m2) × 가감산특례'로 다소 복잡하다. 그러나 구청 부과과(또는 세무과)에 문의하면 간단하게 토지와 건물의 과세표준액을 알 수 있다.

국민주택채권 매입 금액은 과세표준에 따라 각기 다르다. 주거전용 건축물의 경우에는 과세시가 표준액의 2 ∼ 7%, 주거전용 건축물 이외의 부동산(토지 포함)은 2 ∼ 5%에 해당하는 금액의 채권을 사야 한다. 

⑤ 등기신청서 작성 및 등기신청(검인계약서첨부)

매매로 부동산을 취득했다면 소유권이전등기 신청서를 관할 등기소에 제출한다.  소유권이전등기 신청서는 신청서와 부동산과세표준 내역서로 되어 있다.

소유권이전등기신청서는 부동산의 표시란, 등기원인과 그 연월일란, 등기목적란, 등기의무자와 등기권리자란으로 이루어져 있다.

등기의무자는 신청하는 등기로 인하여 등기부상의 권리를 상실하는 매도인을, 등기권리자는 등기부상의 권리를 취득하는 매수인을 말한다.

부동산 과세표준 내역서는 토지분과 건물분 과세표준 산정 내역, 부동산 취득가액, 등록세액, 교육세액, 국민주택채권 매입금액 등을 적어 넣도록 돼 있다.

등기신청은 이와 같이 작성한 신청서와 함께 준비한 첨부서류(매도인 주민등록등본1통, 등기필증, 매도용 인감증명서, 매수인 주민등록등본 1통, 양도신고확인서, 검인계약서 2통, 등록세 영수필 확인서와 통지서, 국민주택매입필증, 토지대장, 건축물관리대장 등)를 해당 부동산 관할 등기소에 제출한다.

이때 등기권리자, 등기의무자 쌍방이 본인임을 확인할 수 있는 주민등록증을 가지고 직접 등기소에 출석하여 신청해야 한다. 물론, 법무사 등에게 위임한 경우에는 등기소에 직접 출석할 필요가없다.

소유권이전등기는 잔금 지급일 또는 계약효력이 발생한 취득일로부터 60일 이내에 해야 한다. 이 기간을 넘기면 과태료를 물게 된다. 

⑥ 등기권리증 수령 및 등기부등본 확인

등기신청서를 준비한 첨부 서류와 함께 해당 등기소에 접수한 후 아무런 하자가 없으면 그 다음날로 소유권이전등기는 이루어진다.

따라서 등기권리자인 매수인은 접수 다음날 등기권리증을 발부받을 수 있다. 등기권리증은 등기신청 접수시 제출한 검인계약서에 등기필 표시와 등기소인이 찍힌 것이다. 새로운 등기권리증에는 과거 소유자들의 등기권리증이 첨부돼 있다.

등기권리증을 발부받은 후에는 등기부등본을 교부받아 소유권이전등기가 제대로 됐는지를 확인해야 한다.