토지거래 전 필수 확인사항

도시지역	인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역
관리지역	도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역
농림지역	도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역
자연환경보전지역	자연환경·수자원·해안·생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역

2003년 1월 1일부터 도시지역은 도시계획법, 비도시지역은 국토이용관리법으로 이원화되어 있던 것을 국토의계획및이용에관한법률로 통합 실시

확인사항	확인 자료	비 고
면적확인	등기부등본 토지(임야)대장	임야의 경우 상당한 면적 차이 있음. 매매 대금의 지불은 실측 면적 기준'이라는 계약상의 약정 사항 제시. 일필지 일부의 거래의 경우 사후 실측에 의해 정산하도록 특약사항 둠
지목확인	등기부등본 토지(임야)대장 현장 확인 및 사진	형질 변경 허가는 공부보다 현황 중요시 현장 사진 통하여 공부상 지목과 현황 지목 비교
경계확인	지적대장 지적도(임야도) 현장 확인	임야는 능선, 계곡, 도로, 하천 등을 기준으로 확인 대상 토지를 인접 필지에서 사용하고 있는 부분의 유무를 지적도 현황, 면적, 실측에 의해 확인
형태확인 (지형,지세)	지적도(임야도) 1/5,000 항측도 현장 확인	용도 지역 변경을 수반하는 입지의 경우, 토지 형태에 유의 지형은 지적도에 의하여 판단하되 상당히 불규칙한 경우 용도 변경 곤란하므로 구입 면적에서 제외시키는 것이 좋을 듯 (매도자와의 합의 어려움)
인접도로 확인	지적도(임야도) 1/5,000 항측도 측량 도면 현장 확인	인접 도로는 건축법과 관련, 허가 심사 기준이 중요 인접 도로가 건축법상 기준보다 좁거나 대상 토지가 맹지일 경우, 진입로 확보 후 매입하여야
지반의 형태와 구성	지적도(임야도) 1/5,000 항측도 지질도	지반의 상태는 조성의 난이도 및 비용, 용수 개발, 건축시 지반의 견고성 등에 영향
체납 여부	등기부등본 제세 완납 증명서 기타납세 관련 자료	재산세 등의 체납이 있는 경우, 등기부등본에 압류등이 설정될 수도 있음. 본의 아니게 매수자에게 승계한 경우 있으므로 이에 대비한 약정 및 관계 관청에의 확인 필요

토지거래허가제는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역과 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 계약 전에 허가를 받고 거래하도록 하는 제도. 근거 법령은 국토이용관리법이며 허가구역은 5년 단위로 지정

ㆍ토지거래허가구역 내에서도 용도지역별 기준면적이상의 토지를 거래하는 경우에만 허가대상

ㆍ허가구역 및 면적 기준은 관할 시ㆍ군ㆍ구 토지관리과나 토지관리계에 문의

ㆍ기준면적 이하의 토지거래는 계약을 체결한 후 신고(허가 불필요)

ㆍ단, 허가대상면적을 초과하는 토지를 허가기준 미만으로 분할해 거래하는 경우는 허가를

ㆍ토지거래 허가대상에는 토지에 관한 소유권은 물론 지상권 전세권 임차권을 이전 또는 설

ㆍ반면 상속ㆍ증여ㆍ명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전과 시효취득을 채운 점유가

원인이 되어 소유권이 이전되는 경우는 허가를 받지 않아도 됨

ㆍ거래당사자 쌍방이 계약 전에 관할 시ㆍ군ㆍ구청장에게 허가를 신청

ㆍ기재사항은 권리의 종류, 취득면적, 계약예정금액, 토지이용계획 등

- 15일 내에 허가 여부를 통보 받지 않으면 허가된 것으로 보고 계약을 체결할 수 있음
- 만일 허가신청 지역에 공공사업계획이 있을 때에는 국가 등이 선매할 수 있음

허가없이 체결한 계약은 무효. 뿐만 아니라 부동산 등기 세무에 꼭 필요한 검인계약서를

허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 허위 및 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 2년

- 농작물의 경작 또는 다년성 식물재배지로 이용되는 토지 : 1,000㎡(302.5평) 이상
- 고정식 온실ㆍ비닐하우스ㆍ버섯 재배사와 그 부속 시설을 설치하는 토지 : 330㎡ 이상
- 실제 토지의 형상을 기준으로 위의 두 가지 기준면적 미만일 경우, 농지취득 불가

- 비농업인도 주말영농 및 체험영농을 위해 가구당 1,000㎡ 미만의 농지소유 가능

- 변경하려는 토지의 용도 지역이 어떻게 되어 있는지에 따라 다르기 때문에 관련 내용을

- 해당 자치 단체에 지목 전환에 따른 질의서를 제출하면, 지목 변경 여부와 변경시 필요한

단 계	내 용	비 고
1 단계	농지전용자 서류 접수	사업계획서, 사용승낙서, 매매계약서, 지적도등본, 임야도등본, 지형도, 대체시설설치ㆍ피해방지계획서, 시설물배치도, 자금소요계획서, 건축허가관련서류
2 단계	해당 지자체 도시계획 위원회 심사	처리기간 : 7일
3 단계	시군구청(산업과)	처리기간 : 시장, 군수 15일/시, 도지사 25일
4 단계	허가통보
5 단계	비용납부	대체조성비 : 4,500원/㎡, 전용부담금 : 공시지가의 20% 지역개발공채 : 1,000원/평
6 단계	허가증 교부

단 계	내 용	비 고
1 단계	허가 신청서 접수	허가신청서1부, 사업계획서1부, 형질변경 임지실측도 및 벌채구역도1부, 소유권 또는 사용수익권 증명서류
2 단계	시장, 수(산림과)	처리기간 : 10일
3 단계	허가통보
4 단계	비용납부
5 단계	허가증 교부	대체조림비 : 887원/㎡ 전용부담금 : 공시지가의 20% 지역개발공채 : 1,000원/평 면허세
6 단계	착공신고(3개월 이내)	건축물 30%이상 진척시 가능
7단계	준공신청

토지 구입전에 해당 시나 군청 담당자에게 허가 여부를 먼저 문의해야 함 관리지역의 건축 허가 후 대지 전용하는 절차는 간단하지 않고, 아무 토지나 가능한 것이 아님. 즉 해당 토지가 도로와 접하지 않은 곳, 자연 부락에서 너무 떨어진 곳, 사적지 주위, 주변이 농림지역으로 둘러 쌓인 곳은 허가가 어려움